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美国房地产市场出现了强劲复苏迹象

2019-12-05 10:17:24来源:励志吧0次阅读

美国房地产市场出现了强劲复苏迹象

纽约第五大道云集了世界上各种着名的奢侈品,此番入驻第五大道,外管局投资美国房地产,前来购物的消费者络绎不绝。外汇储备多数以美国国债形式存在,然而人们所不知道的是,一家神秘的中国机构,最近在这里开设了一处办公室。

这家机构便是掌管着中国上万亿美元外汇储备资产的中国外汇管理局,据知情人士透露,外管局此举是为了进一步研究美国房地产及其他投资品类的投资机会,进一步促进外汇储备投资多元化。

一向对外界保持低调神秘的外管局,此番入驻第五大道,显然与以往的风格大不相同,其背后却有着复杂的原因。

外管局对外汇储备的管理,一向秉持安全、稳健的原则,外汇储备多数以美国国债形式存在,然而近年来,随着美国主权信用评级下调、美联储货币政策不确定性上升等种种原因,使得持有美国国债的风险也在持续增加,外汇储备投资的多元化已经成了迫切需求。

美国房地产市场成了外管局瞄准的新目标。自金融危机以来,美国房地产市场出现了强劲复苏迹象,今年第一季度,89%的美国城市独栋住房价格上涨,150个大城市地区中有133个地区房价均值上涨,衡量美国房地产价格总水平的凯斯席勒房价指数今年一季度同比上涨10.2%。

据知情人士透露,外管局投资美国房地产,很可能以投资专注于房地产市场投资的代理资产管理机构和直接投资于美国房地产信托基金(REIT)等形式进行,但目前是否已经有项目正在操作,尚未可知。

有投资人士分析认为,外管局与另外一家从事外汇资金投资管理业务的机构中投相比,优势在于自身负担较小,但与此同时,其具备的政府性质,也为其开拓在美国市场中的投资带来一定的制肘,而中投投资摩根士丹利、黑石集团等失败案例,也为外管局敲响了警钟。

此前,你无法将低调的外管局和奢华的纽约第五大道联系在一起。作为中国人民银行下属政府机构,中国外汇管理局自成立之初,便一直兢兢业业,老实本分地做着自己的工作。

外汇管理,涉及到外汇的收和支两个方面,在外汇管理局的官方站上,其列出的10项基本职能中,第一条便是研究提出外汇管理体制改革和防范国际收支风险、促进国际收支平衡的政策建议,而承担国家外汇储备、黄金储备和其他外汇资产经营管理的被放在了第七项并不显眼的位置。

然而近年来,外汇的支已经变得和收同等重要,甚至超过了后者。借助中国多年的贸易政策和汇率政策,我国的外汇储备早已位居世界第一。

外汇管理局的低调和其所管理的巨额外汇储备似乎并不相称。截至2013年3月,中国外汇储备总额已经达到3.44万亿美元,这一长期贸易顺差所积累下来的庞大数字,令世界上其他任何一个国家都无法企及。

长期以来,我国的巨额外汇储备主要以美元国债形式存在,由于美国国债投资几乎完美地契合外汇管理局的投资标准:安全、流动性强。美国国债所具备的高流动性,使得其像活期存款一般,随时可以在市场中出售变现,时间成本几乎为零。

高安全性和流动性成为各国央行外汇储备的首选投资标的,但与此同时,投资低风险和高流动性的美国国债,放弃的是资产的风险溢价。

外汇管理局从设立至今,在外汇储备投资方面,一直秉持着审慎原则,保证储备资产的安全性是首要考虑因素。因此,即便是在这几年饱受为何不能投资其他收益率更高的资产的质疑时,外汇管理局依然坚持着自己的投资原则。

但目前来看,情况似乎开始起了变化。在纽约第五大道开设办公室便是这一变化的一个征兆。

据悉,外管局之前在美国的办公室主要负责对美国国债、部分公司债券和资产抵押债券进行投资管理。而在纽约新设立的办公室区别于之前的办公室,其主要职责是研究并寻找美国市场中其他另类投资机会,包括房地产及其他美国资产。

据一位知情人士透露,外管局纽约办公室的工作已经开始开展,并且与华尔街一些着名投资机构有了初步的接触。

外汇管理局这的这一最新举动,背后有着深层次原因。

随着外汇储备的不断增加,外汇投资的风格也遭到了不少质疑,有人指出,外汇储备投资过于依赖美国国债,不利于风险分散,实际上有悖于外汇储备安全稳健的原则。

而这一质疑在2011年夏天获得了更多支持的声音。由于美国达到政府债务上限,评级机构标准普尔在当年8月份,将美国主权信用评级由此前的3A最高评级,下调一级,这一举动意味着,美国国债的信用度下降,违约风险上升,经济界人士心中无风险资产的概念被这一信用评级下调所颠覆。

也许正是从那一刻起,外汇管理局真正开始严肃考虑外汇储备多元化投资。这一担忧也直接体现在外汇管理局对美国国债投资的变动上,2012年9月,中国持有的美国国债总额由上个月的1.15万亿,下降了近2亿美元。

而美联储的货币政策,是外管局需要担心的另一个重要因素。随着美国金融危机后,美联储开始一轮又一轮的国债购买计划,通过压低联邦基准利率来刺激经济增长和促进就业。目前,美国经济开始有着明显好转,美联储已经开始筹划如何退出宽松货币政策,而退出的重要步骤之一,可能是逐步减持美国国债。

而这对于外汇管理局来说,又是一个不好的消息,美联储抛售国债,将直接导致国债价格下跌,外汇管理局的庞大美元国债储备资产,将受到贬值的直接冲击。

美联储可能退出量化宽松政策的政策变动,使得外管局调整传统的投资美国国债的单一投资方式变得更为紧迫。一位前外管局官员这样说。

外管局显然已经意识到这个问题,并且已经开始采取应对措施,尽管中国目前依然是美国国外持有美国国债最多的国家,但目前所持有的美国国债总额已经从过去几年的高达10%的比例,下降至7%左右。

但也有人分析指出,美联储大规模短期抛售美国国债的可能性极小,因为美国国债最大的债主是美联储、共同基金、养老基金、保险公司等美国本土机构投资者,美国国债价格的下跌他们是首当其冲的受害者,美联储的政策制定一定会考虑到自身的利益。从这个意义上来说,外管局投资的美国国债依然相对安全。

提到外管局,不得不提到另一家机构中投,作为国家主权基金,成立时间比外管局晚的多的中投,近年来却受到了更多的关注。

与外管局所肩负的多重职责相比,中投的职责似乎看似更为简单:运用旗下的资金,尽可能多的获得投资回报。然而,这一简单任务却一点都不轻松。

由于中投的企业性质,注定了其业务上的更加透明化,但与此同时,中投又无法完全摆脱政府背景,在其努力在国际上塑造企业化形象时,却无论在国内和国外都遭遇到尴尬。

近期美国对中投的姿态开始变得不友好,美国人更为关注中投的政府背景,逼得中投不得不转而向债务危机依然肆虐的欧洲地区寻找投资机会,而目前中投新董事长难产的尴尬,也从侧面反映了中投工作的这一烫手山芋无人愿意接手。

此外,中投的资金来源一直是其无法解决的另一大尴尬,中投的投资基金来源于外汇储备,在第一轮2000亿美元资金悉数转化为投资组合后,第二轮中投仅从外管局获得了300亿美元注资,低于此前500亿美元的普遍预期,更是与第一轮2000亿美元的规模相去甚远。

从这个意义上来说,中投的业务开展直接受制于外管局。

反观外管局,其明确的政府性质,决定了其不仅不会有中投的那些尴尬,反而给其带来了诸多便利。

尽管其掌管的资金规模要远超中投,但其业务操作并不为外界所知晓,外界对于外管局的有限了解还停留在外管局主要从事美国国债投资活动。

投资活动不透明的明显好处是,在出现投资失误时,至少不会成为众矢之的。而事实上,外管局至少在投资风格方面,已经早已不是外界所想象的那样的保守。

据悉,外管局曾在2007年便开始考虑投资美国房地产市场,目前并不清楚外管局是否在当时参与了投资美国房地产市场,并且遭遇到随后发生的金融危机。

而在2009年,外管局从海外召回美国太平洋基金公司的基金经理朱长虹担任其首席投资官,便彰显了外管局希望布局更广的海外投资范围的雄心。此前有媒体报道称,外管局已经向美国多家对冲基金和资产管理公司投资了数十亿美元,尽管这一数额相对外汇储备的总量来说依然还微不足道,但说明外管局在布局新的投资组合方面,已经有了新的动作。

外界普遍猜测,此次外管局在纽约设立的办公室,其主要工作是寻求私募股权、房地产市场等其他另类投资机会。

自2008年金融危机以来,美国房地产市场从谷底迅速复苏,美国房地产经纪商协会5月9日公布的数据显示,今年第一季度,89%的美国城市独栋住房价格上涨,150个大城市地区中有133个地区房价均值上涨,而去年同期该数字仅为74个。

衡量美国房地产价格总水平的凯斯席勒房价指数今年一季度同比上涨10.2%,美国多个房地产热门地区,如纽约、旧金山等地,甚至出现了抢房的现象。

据知情人士透露,外管局此番意图投资美国房地产市场,可能会以多种投资形式进行,包括投资专注于房地产市场投资的代理资产管理机构和直接投资于美国房地产信托基金(REIT),包含几乎主要REIT的道琼斯美国房地产指数IYR在过去10年中,回拨率比标普500指数要高出80%,而自2009年金融危机,该指数的回报率已经高达220%。

根据华盛顿智库机构遗产基金会的估算,目前外管局对美国的非国债类投资总额已达45亿美元,而这些投资多数通过对私募基金的注资和其他类似的投资方式。例如去年,外管局曾向黑石集团旗下管理的一支房地产私募基金投资了5亿美元。

据有关人士透露,外管局目前在纽约新设立的办公室,并没有划拨固定的投资额度,而是根据项目的具体数额而定,而目前是否有正在运作的投资项目则并不清楚。

多元化投资,说起来容易,操作起来绝非易事。作为国家外汇储备的管理机构,外管局保证外汇储备资产安全的第一原则,即使在投资多元化的要求进一步迫切的情况下,依然不能舍弃,这就决定了外管局选择投资标的方面,依然面临很多局限。

相比中投在开始运作之初便背负了巨额偿债压力来说,外管局并没有太重的负担,这是一大优势。

奥本海默基金经理李山泉认为,外管局扩大自己的投资范围是好事,但需警惕美国方面因为外管局所具备的特殊性质而设置种种限制。

李山泉表示,目前尚不清楚外管局在纽约新设办公室在投资方面具体如何操作,但有一点是肯定的,那就是美国政府一定不会轻易让具备政府性质的外管局投资敏感行业和关键领域。

李山泉建议,最好的形式是成立一家相对独立运作的投资公司,尽量淡化甚至消除国家机构的性质,这将使得投资交易在具体操作上会顺利得多。

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